今天給分析一個(gè)項(xiàng)目實(shí)操案例，結(jié)合房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，針對(duì)廣州這一城市，運(yùn)用Python來(lái)進(jìn)行數(shù)據(jù)分析，希望能為大家提供一點(diǎn)分析思路。

分析背景

為什么要分析房地產(chǎn)市場(chǎng)？房地產(chǎn)行業(yè)具有鮮明的地域特征，從房地產(chǎn)企業(yè)角度來(lái)講，城市的選擇在一定程度上決定了投資的成敗。因此，對(duì)一個(gè)城市的市場(chǎng)研判就顯得至關(guān)重要。早在幾年前，同樣的資金配置到南京和長(zhǎng)沙兩個(gè)城市，獲得的投資回報(bào)差別是巨大的。

2017年至2019年南京和長(zhǎng)沙二手房（元/㎡）

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分析思路

那么，我們?cè)撊绾畏治龇康禺a(chǎn)市場(chǎng)？我從數(shù)據(jù)分析的角度，歸納梳理了一下思路，我認(rèn)為一個(gè)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析應(yīng)該包括城市經(jīng)濟(jì)、相關(guān)政策、土地市場(chǎng)和房產(chǎn)市場(chǎng)四個(gè)方面。城市經(jīng)濟(jì)反映了一個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和潛能，可以細(xì)分出以下幾個(gè)指標(biāo)：人均GDP和單位面積GDP、人均財(cái)政收入和單位面積財(cái)政收入、高凈值人群規(guī)模、人口凈流入、第三產(chǎn)業(yè)占比、產(chǎn)業(yè)互補(bǔ)、房地產(chǎn)投資依賴(lài)度、城市友好度等。政府制定的政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響也是巨大的，相關(guān)性較高的政策有金融政策、人口政策、土地政策和購(gòu)房政策等。最后就是城市土地市場(chǎng)和房產(chǎn)市場(chǎng)分析，這也是整個(gè)分析最核心的部分。

房地產(chǎn)市場(chǎng)分析框架

接下來(lái)，我將結(jié)合Python，以廣州為例，嘗試著分析廣州的土地市場(chǎng)和房產(chǎn)市場(chǎng)，城市經(jīng)濟(jì)和相關(guān)政策的分析將留在以后的文章中敘述。

廣州土地市場(chǎng)分析

土地市場(chǎng)包括一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)，一級(jí)市場(chǎng)是土地使用權(quán)出讓的市場(chǎng)，即國(guó)家通過(guò)其指定的政府部門(mén)將城鎮(zhèn)國(guó)有土地或?qū)⑥r(nóng)村集體土地征收為國(guó)有土地后出讓給使用者的市場(chǎng)，出讓的土地，可以是生地，也可以是經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)達(dá)到“七通一平”的熟地。二級(jí)市場(chǎng)即土地使用權(quán)出讓后的再交易，土地使用者將達(dá)到規(guī)定、可以交易的土地使用權(quán)，進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易的市場(chǎng)。限于篇幅，本文僅從土地一級(jí)市場(chǎng)著手進(jìn)行數(shù)據(jù)分析。

獲取土地?cái)?shù)據(jù)

土地市場(chǎng)數(shù)據(jù)一般會(huì)公示在當(dāng)?shù)氐?strong>公共資源交易中心，但經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)只公示當(dāng)周或當(dāng)月數(shù)據(jù)的情況，因此，我們可以去找專(zhuān)業(yè)的土地網(wǎng)站獲取交易數(shù)據(jù)。

本文以土流網(wǎng)為例，這個(gè)網(wǎng)站結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單，簡(jiǎn)單的url翻頁(yè)構(gòu)造，然后用xpath解析數(shù)據(jù)即可。限于篇幅，爬蟲(chóng)代碼不做贅述，僅提供核心代碼。

def?main():for?page?in?range(1,46):???#這里設(shè)置頁(yè)數(shù)url?=?'https://www.tudinet.com/market-213-0-0-0/list-o1ctime-pg{}.html'.format(page)print(url)headers?=?{'User-Agent':?'Mozilla/5.0?(Windows?NT?10.0;?Win64;?x64)?AppleWebKit/537.36?(KHTML,?like?Gecko)?Chrome/70.0.3538.77?Safari/537.36',}response?=?requests.request("GET",?url,?headers?=?headers)#print(response.status_code)if?response.status_code?==?200:re?=?response.content.decode('utf-8')print("正在提取第"?+?str(page)?+?"頁(yè)")time.sleep(random.uniform(1,2))print("-"?*?80)#?print(re)parse?=?etree.HTML(re)??#解析網(wǎng)頁(yè)items?=?parse.xpath('.//div[@class="land-l-cont"]/dl')parse_page(items)if?len(items)?<?10:??print('獲取完成')breakif?__name__?==?'__main__':time.sleep(random.uniform(1,2))main()

運(yùn)行爬蟲(chóng)代碼，提取到廣州1238塊土地?cái)?shù)據(jù)

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分析土地?cái)?shù)據(jù)

1、土地成交狀態(tài)

近10年廣州土地招拍掛成交情況

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2011年至2020年，廣州土地招拍掛未成交和流拍土地規(guī)模占到一半，成交土地占比僅為49.71%，整體成交率并不高。未成交的原因主要集中在沒(méi)有意向競(jìng)拍人、出價(jià)未達(dá)到規(guī)定的底價(jià)等。

2、土地成交面積

近10年廣州土地招拍掛成交面積（萬(wàn)㎡）

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2011年至2016年廣州市土地招拍掛成交土地較少，2016年成交規(guī)劃建筑面積僅為77.30萬(wàn)㎡。2017年以后成交規(guī)模開(kāi)始步入高潮，2018年成交規(guī)劃建筑面積達(dá)到1635.50萬(wàn)㎡。

2019年以來(lái)廣州土地招拍掛成交面積（萬(wàn)㎡）

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從各月份土地成交來(lái)看，廣州2019年前半年土拍市場(chǎng)相對(duì)沉寂，年中以后開(kāi)始恢復(fù)正常，2019年年底土拍市場(chǎng)進(jìn)入火熱狀態(tài)。2019年11月和12月分別成交宗地21塊和38塊。

土地成交結(jié)構(gòu)

近10年廣州土地招拍掛成交土地類(lèi)型占比（%）

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近10年來(lái)廣州成交土地主要以工業(yè)用地、其他用地和住宅用地為主，工業(yè)用地占比高達(dá)41.19%，這也是廣州工業(yè)企業(yè)發(fā)達(dá)的重要?jiǎng)右颉?/p>

3、土地成交區(qū)域

近10年廣州各區(qū)土地招拍掛成交面積（萬(wàn)㎡）

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從成交區(qū)域來(lái)看，南沙區(qū)和番禺區(qū)各年都有一定土地成交，越秀區(qū)和天河區(qū)成交土地較少。2020年以來(lái)，南沙區(qū)土地市場(chǎng)火熱，成交面積遠(yuǎn)高于廣州其他地區(qū)。

廣州房產(chǎn)市場(chǎng)分析

房產(chǎn)市場(chǎng)分析主要包括新房和二手房交易市場(chǎng)，由于一般的房產(chǎn)信息發(fā)布平臺(tái)二手房數(shù)量遠(yuǎn)大于新房，為盡可能獲取更大樣本數(shù)據(jù)，提高分析的準(zhǔn)確性，本文以廣州二手房成交數(shù)據(jù)進(jìn)行房產(chǎn)市場(chǎng)分析。

1、獲取二手房數(shù)據(jù)

本文通過(guò)Python獲取房天下公布的廣州二手房成交數(shù)據(jù)。房天下的爬蟲(chóng)也較為簡(jiǎn)單，爬蟲(chóng)邏輯類(lèi)似貝殼找房，唯一需要注意的是當(dāng)遍歷完一個(gè)子地區(qū)后跳轉(zhuǎn)下一個(gè)子地區(qū)的處理。以下給出核心代碼：

def?main():#增城a080;番禺a(chǎn)078；南沙a084；花都a0639;白云a076；海珠a074;越秀a072；荔灣a071;天河a073;從化a079；黃埔a075district_list?=?['a084',?'a078','a080',?'a0639','a076',?'a074','a072',?'a071','a073',?'a079','a075']??#地區(qū)for?district?in?district_list:for?page?in?range(1,101):???#這里設(shè)置頁(yè)數(shù)url?=?'https://gz.esf.fang.com/chengjiao-{0}/i3{1}/'.format(district,?page)print(url)headers?=?{'User-Agent':?'Mozilla/5.0?(Windows?NT?10.0;?Win64;?x64)?AppleWebKit/537.36?(KHTML,?like?Gecko)?Chrome/70.0.3538.77?Safari/537.36',}response?=?requests.request("GET",?url,?headers?=?headers)if?response.status_code?==?200:re?=?response.content.decode('utf-8')print("正在提取"?+?district?+'第'?+?str(page)?+?"頁(yè)")time.sleep(random.uniform(1,2))print("-"?*?80)#?print(re)parse?=?etree.HTML(re)??#?解析網(wǎng)頁(yè)items?=?parse.xpath('.//div[@name="div_houselist"]/dl')parse_page(items)if?len(items)?<?30:??#遍歷完子地區(qū)后跳轉(zhuǎn)print('獲取完成')breakif?__name__?==?'__main__':time.sleep(random.uniform(1,2))main()

代碼運(yùn)行幾分鐘就提取下22170套廣州二手房數(shù)據(jù)，簡(jiǎn)單清洗后部分?jǐn)?shù)據(jù)展示如下：

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分析二手房數(shù)據(jù)

1、量?jī)r(jià)走勢(shì)

近5年廣州二手房量?jī)r(jià)走勢(shì)

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從廣州近幾年二手房的量?jī)r(jià)走勢(shì)來(lái)看，自2015年以來(lái)房?jī)r(jià)一直在上漲，2018年二手房均價(jià)達(dá)到35000元/㎡。2019年房?jī)r(jià)有所回落，但成交二手房數(shù)量達(dá)到近幾年峰值，全年成交8940套。

2020年1月至6月廣州二手房量?jī)r(jià)走勢(shì)

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2020年1月至6月，廣州二手房均價(jià)與2019年基本持平。從成交量來(lái)看，2月份受疫情影響僅成交70套二手房，3月份以來(lái)，疫情逐漸得到控制，房產(chǎn)市場(chǎng)向好，6月份成交二手房1337套。

2、房?jī)r(jià)分布

2020年上半年廣州各區(qū)二手房均價(jià)（元/㎡）

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從房?jī)r(jià)分布來(lái)看，2020年1月至6月二手房均價(jià)最高的地區(qū)為越秀區(qū)和天河區(qū)，均價(jià)分別為46767.52元/㎡和46433.89元/㎡。從化區(qū)房?jī)r(jià)最低，僅為12190.67元/㎡。

3、樓盤(pán)成交TOP20

2020年1月至6月廣州二手房成交TOP20樓盤(pán)

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從樓盤(pán)成交來(lái)看，2020年1月至6月廣州二手房成交數(shù)量最多的樓盤(pán)為位于增城區(qū)的錦繡天倫花園，共計(jì)成交78套，成交均價(jià)為18565.40元/㎡。

4、相關(guān)性分析

import?pandas?as?pd import?matplotlib.pyplot?as?plt import?matplotlib?as?mpl import?seaborn?as?sns %matplotlib?inline sns.set_style('white')???#設(shè)置圖形背景樣式為白色 df?=?pd.read_excel("D:\data\地產(chǎn)數(shù)據(jù)分析\廣州二手房.xlsx") df?=?df[['室','廳','面積(㎡)','層數(shù)','成交單價(jià)(元/㎡)']]?#選擇需要的列 df.rename(columns={'室':?'room',?'廳':?'hall',?'面積(㎡)':?'area',?'層數(shù)':?'floor',?'成交單價(jià)(元/㎡)':?'price'},?inplace=True) fig,axes=plt.subplots(1,2,figsize=(12,5)) sns.regplot(x=?'room',y='price',data=df,color='r',marker='+',ax=axes[0]) sns.regplot(x='hall',y='price',data=df,color='g',marker='*',ax=axes[1])

近5年廣州二手房居室、面積、樓層與房?jī)r(jià)的關(guān)系

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通過(guò)繪制廣州二手房回歸圖，我們發(fā)現(xiàn)，廣州二手房居室數(shù)、面積與房?jī)r(jià)相關(guān)性并不大。房屋樓層與房?jī)r(jià)看似具有較強(qiáng)的正相關(guān)，其實(shí)是受三個(gè)異常值影響，并不具有相關(guān)性。

廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)小節(jié)

從廣州土地市場(chǎng)來(lái)看，近年來(lái)土地市場(chǎng)有所回暖，尤其是南沙區(qū)和番禺區(qū)土地市場(chǎng)成交穩(wěn)定，未來(lái)仍具有發(fā)展?jié)摿?。從房產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，廣州二手房自2019年來(lái)價(jià)格變動(dòng)幅度不大，維持30000元/㎡左右。疫情下二手房交易受挫，部分房企嘗試以?xún)r(jià)換量爭(zhēng)取更大去化量。疫情逐漸得到控制后，二手房交易明顯恢復(fù)。城中心房?jī)r(jià)維持高位，廣州以北的從化和增城房?jī)r(jià)較低，仍具有上升空間。

總結(jié)

以上是生活随笔為你收集整理的项目实战！Python分析广州房地产市场，房价还会再涨吗？的全部?jī)?nèi)容，希望文章能夠幫你解決所遇到的問(wèn)題。

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