8月6日晚，融創(chuàng)中國（01918.HK）發(fā)布公告稱，建議通過全球發(fā)售及向股東分派少部分股份的方式，分拆附屬公司融創(chuàng)服務(wù)的股份于香港聯(lián)交所主板上市。同日，融創(chuàng)服務(wù)控股有限公司（下文簡稱“融創(chuàng)服務(wù)”）發(fā)布招股文件，正式啟動(dòng)上市計(jì)劃。招股書顯示，IPO承銷商為匯豐銀行和摩根士丹利。

融創(chuàng)表示，目前該公司擁有融創(chuàng)服務(wù)100%權(quán)益。待建議分拆及上市完成后，融創(chuàng)預(yù)期將擁有融創(chuàng)服務(wù)不少于50%權(quán)益，而融創(chuàng)服務(wù)將仍為融創(chuàng)的附屬公司。分拆集團(tuán)主要從事提供物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)及社區(qū)增值服務(wù)。

其實(shí)早在7月21日，就有外媒報(bào)道稱，融創(chuàng)正考慮在香港就10億美元物業(yè)管理業(yè)務(wù)進(jìn)行IPO。不過融創(chuàng)服務(wù)未在招股書中透露具體募集金額。

根據(jù)融創(chuàng)服務(wù)招股書，2019年融創(chuàng)服務(wù)錄得營業(yè)收入28.27億元，同比增長53.5%；同期錄得凈利潤2.7億元，同比增長175%。另外，2017年~2019年，融創(chuàng)服務(wù)分別錄得營業(yè)收入為人民幣11.12億、18.42億和28.27億，年復(fù)合增長率為59.5%；同期錄得利潤分別為0.43億、0.98億和2.7億，年復(fù)合增長率為150.7%。

招股書顯示，截至2020年5月31日，融創(chuàng)服務(wù)合約總建筑面積達(dá)2.27億平方米，2017年底至2020年5月的年復(fù)合增長率為76.5%，覆蓋中國29個(gè)省、自治區(qū)及直轄市的126個(gè)城市；在管物業(yè)635處，包括405處住宅物業(yè)及230處非住宅物業(yè)，在管總建筑面積達(dá)1.01億平方米，2017年底至2020年5月的年復(fù)合增長率為95.2%。

融創(chuàng)于2020年3月27日發(fā)布的2019年業(yè)績報(bào)告顯示，2019年融創(chuàng)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1693.16億元，同比增長35.73%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤260.28億元，同比增長57.11%；實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約5562.1億元，連續(xù)三年在地產(chǎn)行業(yè)排名前四。

作為對(duì)比，融創(chuàng)服務(wù)的營收和凈利潤基數(shù)很低，跟融創(chuàng)總營收和凈利潤比，連個(gè)零頭都不算。

無巧不成書，就在上周五，中國恒大（03333.HK）發(fā)布公告稱，正考慮可能分拆其物業(yè)管理服務(wù)及相關(guān)增值服務(wù)業(yè)務(wù)（“物業(yè)管理業(yè)務(wù)”）于香港聯(lián)合交易所有限公司獨(dú)立上市。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2020年以來，已經(jīng)有超過15家內(nèi)地房企分拆物業(yè)管理業(yè)務(wù)，拿到港交所IPO或遞交了招股書。

虎嗅上周五在《中國房企的港股“煉金術(shù)”》中表示，最近國內(nèi)房企仿佛商量好了，爭(zhēng)先恐后把物業(yè)管理業(yè)務(wù)分拆出來拿到香港上市，“頗有大干快上搶時(shí)間窗口、一起去港股淘金的既視感”。

虎嗅當(dāng)時(shí)分析認(rèn)為，這可能跟今年政府是把老舊小區(qū)改造寫進(jìn)了政府工作報(bào)告里，2020全國各地計(jì)劃改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬個(gè)，涉及居民近700萬戶，據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國共有老舊小區(qū)約17萬個(gè)。專業(yè)物業(yè)管理的缺失一直都是困擾老舊小區(qū)治理提升的難題，老舊小區(qū)改造后，必然引入專業(yè)化的物業(yè)管理，從而釋放出巨大的市場(chǎng)需求。

但現(xiàn)在來看，這是個(gè)非常不成熟的分析，也是個(gè)相對(duì)很次要的因素，因?yàn)榇蠹叶贾牢飿I(yè)管理是慢功細(xì)活來錢慢。融創(chuàng)服務(wù)發(fā)展了16年，其年?duì)I收才28.3億元，遠(yuǎn)不及用磚頭瓦塊蓋房子來錢快。

更大的背景是政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的新一輪調(diào)控，政府三令五申“房住不炒”，勢(shì)必抑制房價(jià)和交易量。如果賣不掉，放在那兒就是一堆磚頭，開發(fā)商前期拿地蓋樓投入的錢就無法收回。這或許也解釋了疫情期間恒大天天打廣告打折賣房，目的就是盡快回流現(xiàn)金，避免資金鏈斷裂。

馮侖曾表示，房地產(chǎn)公司兼顧增長和安全性方面有三個(gè)指標(biāo)——

1）土地儲(chǔ)備夠用2~3年，不要買太多。對(duì)于開發(fā)類的地產(chǎn)公司，財(cái)務(wù)安全邊界一直有一個(gè)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)：銷售額是凈資產(chǎn)的2~3倍，如果超過3倍以上就只能加杠桿，這就帶來了風(fēng)險(xiǎn)；

2）總資產(chǎn)負(fù)債率應(yīng)該在30%~50%是安全的，不要高于70%，中國大陸房企的總資產(chǎn)負(fù)債率大部分都在70%，而香港都在50%以下；

3）凈現(xiàn)金流為正。

虎嗅投研曾在3月28日《四問融創(chuàng)：營收利潤雙增長背后，質(zhì)量成色如何？》中分析認(rèn)為，“融創(chuàng)以高于同業(yè)的財(cái)務(wù)杠桿得以迅速擴(kuò)張，資金運(yùn)用較為激進(jìn)，導(dǎo)致目前的償債壓力較大。”從同業(yè)的比較情況來看，融創(chuàng)的凈資產(chǎn)負(fù)債率遠(yuǎn)高于同業(yè)水平，在2019H1達(dá)到了992.05%，幾近中國恒大的2倍。

萬科、碧桂園、恒大和融創(chuàng)的凈資產(chǎn)負(fù)債率對(duì)比

截至2019年12月底，融創(chuàng)的總資產(chǎn)負(fù)債率為63.3%，較2018年末的59.9％上升了3.4個(gè)百分點(diǎn)。對(duì)標(biāo)馮侖給出的30%~50%的安全區(qū)間，融創(chuàng)的總資產(chǎn)負(fù)債率還是偏高了。

融創(chuàng)當(dāng)下最大的風(fēng)險(xiǎn)是財(cái)務(wù)杠桿和資金成本偏高，現(xiàn)金流壓力大。所以，在今年3月27日的融創(chuàng)中國2019年業(yè)績發(fā)布會(huì)上，融創(chuàng)中國創(chuàng)始人、董事長孫宏斌告訴投資者，融創(chuàng)今年要做三件事：1）調(diào)融資結(jié)構(gòu)、降融資成本；2）處置一些持有資產(chǎn)；3）拿地要拿對(duì)地方、拿對(duì)時(shí)間。

總結(jié)起來十個(gè)字：降杠桿、減負(fù)債、回流現(xiàn)金。對(duì)房地產(chǎn)公司來說，成功的因素也是導(dǎo)致它失敗的原因。高增長的時(shí)候是買買買，等市場(chǎng)和環(huán)境突然變化的時(shí)候，企業(yè)唯一活下來的辦法就是賣賣賣，就像王健林那樣壯士斷腕。包括但不限于：賣地，賣期權(quán)，賣項(xiàng)目，賣房子（房子打折也要賣掉，像恒大那樣）。

“處置資產(chǎn)是今年融創(chuàng)要做的比較堅(jiān)決的一個(gè)事。”孫宏斌說，“今年6000個(gè)小目標(biāo)，很輕松。”

孫宏斌還透露，2019年底，融創(chuàng)賣掉了一個(gè)酒店，另有4個(gè)酒店短期內(nèi)也會(huì)成交，接著還要賣掉一些商業(yè)和樂園。2017年7月，意氣風(fēng)發(fā)的孫宏斌花了438億接手了萬達(dá)13個(gè)文旅項(xiàng)目。

作為有名的購買狂，孫宏斌對(duì)政策的研判能力并不比王健林差。在去年底舉行的民生銀行不動(dòng)產(chǎn)金融年會(huì)上，孫宏斌做了個(gè)演講，對(duì)當(dāng)前的宏觀政策進(jìn)行了解讀，他判斷——

1）不讓經(jīng)濟(jì)過度依賴房地產(chǎn)或成為“國策”。“為什么？這個(gè)行業(yè)太大、太重要了，占的資源已經(jīng)太多了。這個(gè)行業(yè)及相關(guān)行業(yè)在整個(gè)GDP中要占到30%；這個(gè)行業(yè)的賣地收入加上稅收收入占整個(gè)財(cái)政收入的40%；這個(gè)行業(yè)的貸款，占28.9%，加上其他行業(yè)貸款，用房地產(chǎn)做抵押的，是50%。”孫宏斌說。

2）這輪調(diào)控會(huì)持續(xù)很長時(shí)間。孫宏斌說：“新形勢(shì)就是這次的調(diào)控，第一句話是錢不能去房地產(chǎn)，第二句話是房地產(chǎn)不能作為經(jīng)濟(jì)刺激的工具，第三句就是這一輪調(diào)控加上上一輪限價(jià)，這是一個(gè)長期的行為。這是從國家政治高度和國家戰(zhàn)略，所以不能有僥幸心理。這輪調(diào)控，基本上會(huì)持續(xù)很長時(shí)間。”

3）今后想增加負(fù)債是幾乎不可能的。“這種管理下，這個(gè)行業(yè)的杠桿肯定在下降，因?yàn)槟阆迌r(jià)，把整個(gè)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)定住了，把建設(shè)總量控制之后，把杠桿率降下來了，這些調(diào)控任何都是有利的。”孫宏斌說。

孫宏斌的上述解讀或許解釋了為什么今年以來，房企都著急忙慌地想把物業(yè)管理業(yè)務(wù)分拆出來單獨(dú)融資上市——

一方面可以繼續(xù)有資本故事講，加上港交所物業(yè)板塊動(dòng)輒30~50倍甚至更高的市盈率，要遠(yuǎn)高于房地產(chǎn)2~3倍的市盈率，房地產(chǎn)股被嚴(yán)重低估。這也再次說明了賣服務(wù)要比賣磚頭瓦塊更有想象力。要不俞敏洪談到為什么不做房地產(chǎn)時(shí)怎么說“現(xiàn)在新東方兩個(gè)上市公司加起來市值大概2000多億人民幣，很多房地產(chǎn)公司可能還到不了這個(gè)價(jià)錢”呢。

另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)在多融點(diǎn)錢以應(yīng)對(duì)未來的不確定性，這樣也更安全一些，甚至還可以左手倒右手、拆東墻補(bǔ)西墻。

祝融創(chuàng)和孫宏斌好運(yùn)。

總結(jié)

以上是生活随笔為你收集整理的融创孙宏斌的小算盘：国内房企跟商量好了似的的全部內(nèi)容，希望文章能夠幫你解決所遇到的問題。

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