文/Ellie 編輯/李曉麗

　　來源：PropTech 研習社（ID:cv_seal）

　　假如從終局回看，當下的人們感受到更多的是情緒而非洞察本質，就如 2008 年經濟危機身處華爾街的基層分析師們一樣。如果拋開情緒，嘗試站在上帝視角觀察，我們是否過度陷入 WeWork 與軟銀的消極情緒，而忽視了這條賽道上其他的可能性呢？

　　抱著這樣的觀察視角，Knotel 進入我們的視野。我們發現它只不過花了 5 年時間，已然成長為 WeWork 的競爭對手。Knotel 沒有走同樣的軌跡，它從另一條起跑線出發，中途變軌，最終與 WeWork 相交。

　　最近一次 Knotel 引起關注，是因為公司裁員 50% 的消息，這個時候它已經開始以“WeWork 的競爭對手”角色出現。

　　2020 年開年，整個聯合辦公行業迎來史上最難時刻：在聯合辦公空間的發源地——美國，WeWork、Convene、 Industrious、The Wing 紛紛爆出裁員的消息。曾預言 2020 年現金流轉正的美國靈活辦公服務商 Knotel 也不例外，裁員 200 人，占公司人員總數的 50%。不過，這一數字在 WeWork 全球 12500 人的基數面前不及對方一個零頭。

　　拋開全球都在進行的裁員共性事件不談， Knotel 是如何花 5 年時間成長為 WeWork 競爭對手，更值得花些篇幅研究。

Knotel 聯合創始人兼 CEO Amol Sarva

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　　靠總部定制起家的 Knotel

　　全美融資 NO2 的聯辦選手

　　Knotel 于 2015 年創立于紐約，最初專注于企業總部定制，2018 年起才開始涉足聯合辦公業務。

　　目前 Knotel 擁有 200 多家門店，管理面積超過 500 萬平方英尺。疫情期間，除裁員消息外，Knotel 還計劃提前退掉 20% 的辦公空間（約 100 萬平方英尺），其中絕大部分位于曼哈頓。

　　目前 Knotel 累計融資額達 5.6 億美元，是美國本土獲得融資第二多的聯合辦公企業，也是美國本土第二大聯合辦公企業。

　　Knotel 高光時刻曾估值超過 10 億美元，是美國估值第二大的辦公獨角獸。

　　從數字上乍一看，Knotel 確實有資格稱得上是 WeWork 的競爭對手，但是如果不是因為這次大裁員，其實很多人并不知道它的存在。

　　那么 Knotel 是如何花 5 年時間成長為 WeWork 競爭對手的？

　　自 2015 年創立，Knotel 發展還算順風順水，基本保持每年一次的融資節奏。

Knotel 融資歷程（數據來源：Crunchbase 官網）（制圖：PropTech 研習社）

　　2016 年，Knotel 以發行可轉換票據的方式獲得了種子輪融資，投資方是投出阿里巴巴、螞蟻金服的紐約投資機構 FJ Labs。

　　從成立時間來看，Knotel 比 WeWork 晚了 5 年。2016 年，美國市面上的辦公空間運營商（例如 WeWork）大多專注于為小型公司、自由職業者和學生提供共享辦公空間。

　　Knotel 的創始人意識到，雖然公司組織架構很靈活，但他們的辦公場所卻不夠靈活。

　　彼時，不少成長中的企業面臨租約不夠靈活、需要繳納高額押金等問題。在 Knotel 創始人看來，如果能為租客提供更彈性的租約，以及裝修、簡單家具、WiFi、前臺招待等一站式拎包入住配套服務，那么租客可能愿意支付更高的租金。

　　隨后，Knotel 創立了“總部即服務”（"Headquarters as a service"）模式，為成長中的企業提供總部定制服務，但并非所有企業都有資格享受這種服務。Knotel 只為 20-200 人的新經濟公司提供服務，2-5 人的創業團隊或者自由職業者并不是 Knotel 的目標客群。這個時期的 Knotel 與 WeWork 交集并不夠多。

　　此外，Knotel 還巧妙地使用了模塊化家具和其他部件，使其能夠快速、輕松地設計定制的辦公空間，從而為入駐企業不斷發展的需求留出空間。

　　在運營模式上，Knotel 沒有采用二房東模式，而是實行與房東共享利潤的方式。早期的 WeWork，除通過基金自持了幾棟樓外，其核心拿樓模式還是“二房東”。

Knotel 在舊金山的辦公空間

　　2017 年 2 月，Knotel 成功獲得第二筆融資，金額為 2500 萬美元。成立不足三年的 Knotel 在紐約市和舊金山市的管理面積已經超過 20 萬平方英尺。彼時，Knotel 只擁有 25 名員工。2017 年的 WeWork 已然是全球共享經濟的明星，軟銀加持的高光還在閃耀，員工數也早已數千名。

　　到 2017 年之前，Knotel 還沒有把自己歸為聯合辦公。

　　Knotel 創始人 Amol Sarva 在接受媒體采訪時表示，Knotel 與 WeWork、The Yard、Breather 等聯合辦公的區別在于：“這就像比較 Squarespace 和亞馬遜網絡服務(AWS)。你可以在 Squarespace 上為你的珠寶店打造一個很棒的網站，但是 Netflix 是在 AWS 上運行的。我們為公司運營(總部)，這些公司有自己的品牌、文化和客戶需求，從倉庫到電視演播室。”那個時候的 Knotel 定位更多是后臺支撐，而非前臺入口。

　　創業前三年，Knotel 專注于為企業提供定制總部服務。彼時，Knotel 服務的客戶包括微軟、星巴克、Knight Frank、Lastminute、Twilio 等。由于目標客戶不同，這時的 Knotel 還沒有成為 WeWork 的直接競爭對手。

　　轉變發生在 2018 年，這一年也是聯合辦公行業里程碑的一年。從國內聯辦進程來看，2018 年，風險資金瘋狂涌入，行業洗牌越來越猛烈，價格戰由 WeWork 的全球傾銷策略點燃。

　　激戰持續到年末，血值撐不住的選手提前撤退，頭部選手激進拿樓的后遺癥開始顯現，2018 年末聯辦關店潮開始上演，還有一些實力的選手開始謀求轉型。為總部企業定制辦公，成為頭部選手不約而同的轉型方向。

　　也就是在這一年，從總部企業定制這一端出發的 Knotel 開始走向競爭趨于紅海的聯合辦公。這一年，Knotel 身后的投資方開始加入了地產背景。

Knotel 給巴西獨角獸銀行 Nubank 定制的辦公室

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　　從總部定制走向聯合辦公

　　Knotel 重走 WeWork 舊路

　　2018 年 2 月，Knotel 獲得 7500 萬美元的B輪融資。值得關注的是，這輪融資的投資方包括商業房地產咨詢公司 Newmark Knight Frank。同年，Knotel 也開始涉足聯合辦公業務。

　　同一年，WeWork 也擴大了業務范圍，于 2018 年 8 月正式推出總部定制業務“HQ by WeWork”，將注意力轉向 10-250 名員工的中型公司。

　　WeWork 此舉，一方面是為了挽留那些在經歷了小公司階段后離開共享辦公的中型企業，另一方面，也是為了追趕已經為這些客戶提供服務的競爭對手。

　　根據 WeWork 招股書，截至 2019 年 6 月底，WeWork 52.7 萬名會員中來自全球財富 500 強的企業會員占到了 38％。

　　此時，中國的聯辦玩家緊跟這一轉型策略，氪空間、夢想加、優客工場紛紛于 2018 年末、2019 年初推出總部定制業務。

　　2018 年內，Knotel 先后收購了總部位于柏林的工作區運營商 Ahoy! Berlin 以及 42Floors。

　　Knotel 收購 42Floors 是為了開發基于區塊鏈的上市服務 Baya，該服務可以消除欺詐，提高辦公租賃市場的透明度。42Floors 在國內找對標的話，相當于致力于解決商辦信息不對稱的好租、點點租們。

　　Knotel 的這一策略，WeWork 當然不會落后，早從 2015 年開始先后收購了近 20 家空間管理信息技術公司。

WeWork 投資收購列表（數據來源、制圖：PropTech 研習社）

　　國際聯辦的進程和國內沒有太大時差。2019 年行業進入并購整合期，價格戰之后行業上演大魚吃小魚。同年，Knotel 收購了巴黎最大的辦公空間租賃公司 Deskeo。

　　自此，頭部選手們開始進入規模戰。

　　到了 2019 年初，Knotel 管理面積超過 100 萬平方英尺，并開始進軍歐洲市場。Knotel 創始人 Amol Sarva 曾公開表示 Knotel 在未來 15 個月內管理面積將超過 WeWork，理由是 Knotel 的快速增長和其在紐約市的巨大規模。

　　彼時，Knotel 的業務規模僅為 WeWork 的三分之一，但 Knotel 在紐約市的物業數量已經超過 WeWork。

　　到了 2019 年中旬，在 WeWork 沖擊 IPO 之際，Knotel 也斬獲了 4 億美元的C輪融資，并且估值超過 10 億美元，成功躋身獨角獸企業。C輪融資的投資方包括科威特政府養老基金子公司 Wafra Inc. 和新加坡主權財富基金 GIC。

　　Knotel 隨后將這筆資金投入到全球 30 個最大城市的擴張中，并投資于其區塊鏈合資企業 Baya，以及家具租賃服務 Geometry。Geometry 能幫助 Knotel 以更低的成本、更快的速度來布置辦公室。

Knotel 在巴黎的辦公空間

　　2019 年 10 月，WeWork 最終上市失利，估值也從 420 億美元跌至 80 億美元。對此，Knotel 創始人 Amol Sarva 曾評價道，“這是一場大屠殺……這是一個巨大的人類悲劇。”

　　自此，Knotel 真正成為了 WeWork 強有力的競爭對手，但 WeWork 遭遇過的問題在 Knotel 身上復現。

　　最一開始是空置。

　　2019 年 11 月，《紐約商報》曝出 Knotel 的空置面積達 26 萬平方英尺，這一數字在 2020 年將攀升至 80 萬平方英尺，占 Knotel 紐約市總管理面積的三分之一。

　　據世邦魏理仕的一份研究報告顯示，與 2019 年第三季度相比，Knotel 在 2019 年第四季度簽署的租約減少了 80％，而同期聯合辦公租賃市場整體下降了 75％。

　　然而，在這前 Knotel 還是對自己信心十足。

　　2020 年一開年，Knotel 在官網上公布了 Knotel2019 年度的經營情況。

　　截至 2019 年底，Knotel 全球辦公面積超過 500 萬平方英尺，在全球 10 個國家和地區的 17 個城市擁有 250 多家門店，歐洲市場約占所有業務的三分之一。Knotel 整個投資組合的毛利率約為 40％，員工人數也從 2018 年下半年的約 100 名增加到 450-500 名。

　　2019 年初，Knotel 曾預估合同年收入 3.5 億美元，而最終的合同總金額幾乎是這個數字的兩倍。預計到 2020 年底，Knotel 的現金流將達到收支平衡，而在舊金山，巴黎，倫敦和紐約等城市，預計在今年上半年就能實現這一目標。

　　然而，誰也沒料到“黑天鵝”事件的發生。疫情突至，Knotel2019 年增加的幾百人被裁掉；此前慢慢擴張的面積陸續退租。

　　但 Knotel 不是翻版 WeWork，人數只有 200 人的 Knotel 船小好調頭。

Knotel 在舊金山的辦公空間

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　　Knotel VS WeWork

　　誰能笑到最后？

　　紐約是美國最大的城市，也是整個美國的金融經濟中心、最大港口和人口最多的城市。由于紐約市對靈活辦公空間的需求旺盛，WeWork 和 Knotel 兩家公司都在紐約起家，并將紐約作為最重要的市場之一。

　　在疫情爆發前，兩家公司都在以最快速度收購紐約市的房地產?！渡虡I觀察家》報道稱，截至 2019 年夏天，Knotel 已經購買了其在紐約的第 100 棟大樓，使該市的總建筑面積達到 250 萬平方英尺。WeWork 擁有 Knotel 近兩倍的面積，現在是紐約市最大的辦公室租戶。

　　盡管成立于 2015 年的 Knotel 和成立于 2010 年的 WeWork 有諸多相似之處，并且彼此競爭激烈，但它們并不完全相同。

　　Knotel 和 WeWork 有什么共同點？

　　目前，WeWork 和 Knotel 均可以為各種規模的公司提供全方位的辦公解決方案。

　　美國房地產專家 Jonathan Tootell 曾指出 WeWork 和 Knotel 確實具有一些共同特征，比如，兩家公司都能提供企業總部定制服務，都提供“拎包入住”的一站式服務，門店均遍布全球 100 多個城市。

Knotel 在紐約的辦公空間

　　Knotel 和 WeWork 的區別是什么?

　　除了一眼就能看得出來差別，比如 WeWork 的聯辦空間更吸引自由職業者和初創企業，而 Knotel 將更多的注意力放在為大型企業服務上；WeWork 管理面積遠超 Knotel，不過 Knotel 也在努力追趕。

　　WeWork 是業內第一家提出“空間即服務”理念(Space-as-a-Service)的聯合辦公，由此引來無數追隨者，而 Knotel 是業內第一家提出“總部即服務”（"Headquarters as a service"）模式的辦公運營商，這一模式在 2018 年后引競爭對手紛紛效仿。

　　從收費方式來看，WeWork 賺取的是會員費，Knotel 的收費方式是按照面積收費，一事一議，按照租約合同。

　　在運營模式上，WeWork 最初是二房東模式，賺取的是租金與會員費的價差，而 Knotel 一開始就實行類似于酒店的輕資產模式，通過與業主利潤分成的方式運作。國內與 Knotel 運營模式最為類似的空間運營商是辦伴。

　　在選址上，WeWork 對擴張的地區和城市不那么挑剔，Knotel 相對來說比較苛刻，只會選擇最有可能盈利的地區（城市），比如，開羅不是一個 Knotel 可以盈利的城市，所以這座城市就不在 Knotel 考慮范圍。

Knotel 的辦公空間

　　從員工規模來看，WeWork 的體量明顯更大，WeWork 鼎盛期曾擁有 12500 名員工，其中 7500 名位于美國，而 Knotel 旗下員工最多時也不過 500 人。

　　從財務數據來看，Knotel 年初表示到 2020 年底現金流將達到收支平衡，而 WeWork 預計到 2022 年才能實現正向自由現金流。雖然在疫情的黑天鵝之下，Knotel 能不能如期完成我們要打個問號，而 WeWork 一直以來的“金主”軟銀近日撤回了 30 億美元股權收購計劃，這使得 WeWork 的發展前景陰霾籠罩。

　　Knotel 和 WeWork 兩個玩家，從不同的客群切入市場，表面上看起來針鋒相對，最終卻殊途同歸。

　　在 WeWork 盈利遙遙無期的情況下，搶先一步實現盈虧相抵的 Knotel 會成為投資人追捧的對象嗎？

　　在低迷的市場情緒里，Knotel 會是被忽視的金礦，還是平行世界里換一個故事演繹的 WeWork？

總結

以上是生活随笔為你收集整理的Knotel是如何花5年时间成长为WeWork竞争对手的？的全部內容，希望文章能夠幫你解決所遇到的問題。

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