「 關心經濟動態?」

最近不知道大家有沒有隨時關注央行放水7000億人民幣的信息，而且人民幣匯率也一路暴跌，股市也是跌倒谷底，不少人上了天臺，雖說我本身是一只碼農，但只擼碼不關心經濟和社會問題，你就像蒙著眼拉車，永遠只是低效努力。

很多人認為，現在工資只有幾千塊，多的也不過幾萬塊，房子動不動幾十萬、幾百萬，我如何買的起啊 哎！這也是一個標準的金融誤區，我需要給大家科普一下方法。首先，房價的上漲不一定需要收入的上漲，只需要銀行杠桿資金就足夠了，我今天給大家講一個小故事，用一個簡單的交易模型，講一下如何利用十萬元錢，把房價炒到一億每平米的。

時間回到房改之前，一家國企有A、B二個員工，他們給企業工作了20年了，目前工資一千塊每月，單位每人分了一套房給他們，這個時候推出了房改，領導找到他們，說國家要房改，你們每人拿2萬塊錢出來，買斷產權，國家給你們辦房產證，半勸半強迫的，把這二位職工家里的全部存款二萬塊給拿出來了，他們拿到了房產證。

這個時候，單位又剛招了一個小伙子C，工資500元每月，沒房子分了，必須買房，C的爸媽做生意運氣好掙了點小錢，給了C十萬塊，讓C自己去買。

這個時候，A和B每個人有一套房子，C手里有十萬塊錢，然后他們開始了交易。

「 爆炒開始啦?」

第一輪交易

首先，C把10萬做2成首付，貸款40萬，總價50萬向A提出購買房子，A同意成交，他們的資產負債表統計如：

A手持50萬現金，非常安全；

B手持一套市值50萬的房子，非常安全；

C手持一套市值50萬的房子；背負40萬貸款，勉強算安全；

銀行累計放出40萬的貸款，拿著一套50萬的房子做抵押品，勉強算安全；

第二輪交易

然后，A把50萬現金做2成首付，貸款200萬，總價250萬向B提出購買房子，B同意成交，他們的資產負債表統計如：

A手持一套市值250萬的房子，背負200萬貸款，勉強算安全；

B手持250萬現金，非常安全；

C手持一套市值250萬的房子；背負40萬貸款，非常安全；

銀行累計放出240萬的貸款，拿著二套市值250萬的房子做抵押品，比較安全；

第三輪交易

然后，B把250萬現金做2成首付，貸款1000萬，總價1250萬向C提出購買房子，C同意成交，他們的資產負債表統計如：

A手持一套市值1250萬的房子，背負200萬貸款，非常安全；

B手持一套市值1250萬的房子；背負1000萬貸款，勉強算安全；

C獲得1250萬現金，還清40萬銀行貸款，手持1210萬現金，非常安全；

銀行累計放出1200萬的貸款，拿著二套市值1250萬的房子做抵押品，比較安全；

這里面，市場上總共有1210萬的現金，全在C的手里，和銀行累計發放的1200萬貸款之差，剛好就是市場上原有的10萬本金。

第四輪交易

然后，C把1210萬現金做2成首付，貸款1000萬，總價1250萬向C提出購買房子，C同意成交，他們的資產負債表統計如：

A手持一套市值1250萬的房子，背負200萬貸款，非常安全；

B手持一套市值1250萬的房子；背負1000萬貸款，勉強算安全；

C獲得1250萬現金，還清40萬銀行貸款，手持1210萬現金，非常安全；

銀行累計放出1200萬的貸款，拿著二套市值1250萬的房子做抵押品，比較安全；

這里面，市場上總共有1210萬的現金，和銀行累計發放的1200萬貸款之差，剛好就是市場上原有的10萬本金。

第N輪交易

只要銀行允許以首付的形式發放貸款，這個循環就可以無限滾動下去，把首付比例從2成提升到3成甚至5成，只會減緩滾動的速度，而不會影響最終的結果。增加各種交易稅來增大交易過程中的磨損成本，也只會減緩滾動的速度，而不會影響最終的結果。

只需要再來一個回合的交易，房子的售價就會變成6050萬，假設這是一套60平的房子，房屋單價就會達到100萬元每平米。每多增加一個回合，房屋總價和單價都會乘以5，進行指數遞增，每平米單價會按照100/500/2500/12500萬元每平米的速度進行增長，后面的數據會過于夸張遠超正常人類的想象，所以這個交易小游戲我到第四回合進行終止，有興趣的自己后面再玩幾回合,第N輪交易后，房價在天空極限等著你。

在整個交易過程中，假設排除稅費、利息等損耗，那么整個市場在里面總共就只有10萬元的本金在里面，最后撬動了1.2億的房地產市值。假設最終房屋售價達到6000萬（為了簡單計算我們取個整）的時候，我們會發現，最后賣房的那個人A會持有6010萬現金，而銀行累計放出的貸款是6000萬整，這6000萬貸款由B和C在名義上進行承擔。要注意的是，A持有的6010萬現金，是純現金在手，他可以用這個錢再去撬動杠桿，當他手持資金如此龐大的時候，就算他不用杠桿，全款買房也能維持住目前的房價，除非他把資金抽離房市，挪到其他行業或者干脆帶出國，才會導致擊鼓傳花的游戲崩潰。

「 價值投機和價值投資?」

在剛才那個交易小游戲中，整個交易鏈條所有人的資產負債表看起來都非常安全，除了最新購買房子的那個人可能資產負債表稍微難看了一點，其余2個人和銀行的資產負債表都非常的健康。

炒房需要本金嘛？不需要，也不需要工資填進來，只要銀行不斷的發放貸款，靠10萬本金都能炒到100萬的單價，更何況這個社會的本金遠遠比10萬要多。

房價上漲的核心根源在于銀行的杠桿資金，我再強調一遍，房價上漲的核心根源在于銀行的杠桿資金。只要上漲的信心不丟，這個擊鼓傳花的游戲就能持續的玩下去，只要所有人都不退出，理論上你想玩到多高都可以，不需要你新增任何本金。

如果當初不允許銀行貸款參與的話，那么現在的房價會是多少呢，A和B的工資大概從1000塊漲到5000塊了，C的工資可能有個4500塊，假設平均一年攢2萬下來，一半都砸進樓市，20年過去，現在的房價撐死了也就是30萬一套房吧，因為總共就那么多貨幣。

30萬一套和6000萬一套的差距，就在于銀行杠桿資金的魔力，只要銀行發放貸款的額度足夠多，那么天空才是房價的盡頭，房價的上限等于銀行貸款總余額的上限。

當然，這世界上沒有點石成金的魔術，任何脫離基本面的投資，都最終會隕落，無非是時間長短而已，怎么判斷基本面有沒有泡沫，很簡單，貸款買來的資產，出租收益要大于貸款利率成本+折舊成本，這個是經濟學里最起碼的要求。。。

「 戰術總結?」

這個小游戲給了我們二個啟示，首先中國目前的房價遠遠脫離工資的實際情況這個大家是知道的，那么房價的漲跌，主要就是看銀行貸款的多寡，炒房的資金實際都來源于銀行的貸款，所以銀行收緊貸款，房價就會熄火，不用調控都熄火。反過來說，銀行放松貸款的時候，哪怕嘴里天天喊調控，房價也會漲，只要銀行開放了子彈庫，只需要中央一聲令下，無窮盡的炮火就會從銀行那里傾瀉到房地產，再硬的堡壘都能給轟上天。

另外一個啟示就是房地產的投機炒作是不需要本金的，也不需要靠工資去買，那是剛需才要去考慮的事情。只要銀行杠桿貸款面向社會開放，哪怕只有10萬元本金，也能炒到100萬一平米，房價高并不代表一定需要群眾具備高工資，這個經濟學原理，你今天懂了嗎？

以上個別段亂素材來自我很欣賞的經濟公眾號：紫竹張先生 的一篇文章，

作者：紫竹張先生（zisedegu66），可能是被抄襲觀點次數最多的財經公眾號。

我整理了一下供大家參考。大家覺得好 歡迎轉發。

「 炒雞重要！?」

另外說一件很重要的事，由于我也總關注社會、經濟民生話題，現在又嚴，你懂得，昨天發完后十分鐘又刪了，還導致很多留言問我。

所以我開了一個備用號，以防大家哪天找不到我，請大家關注一下，只做備用號，關注后放著就行了。這個號會發一些類似今天這樣文章的話題，比如民生、社會問題，以防我這個號有危險！下面是二維碼

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總結

以上是生活随笔為你收集整理的如何用10万资金炒房到1000万的全部內容，希望文章能夠幫你解決所遇到的問題。

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