看上面

1最近心里真的挺煩的，想出去走走，散散心。
2這份工作真的是做夠了，又沒什么前途，你說有什么可以做的呢？
3親，我還是沒有想好，沒有做好準備，心里跨不過這個坎。
4一米六五，體重就不告訴你了，說出來嚇死你。最近一直在減肥。
5喜歡的人在一起的太少了，這個社會太現實，也不能怪女孩子吧。
6嗯嗯嗯，我知道啦，你不用再說了。
7我不想重復，我的話只說一遍。
8我可以很感性，也可以很性感，還可以那什么，嘻嘻。
9辦公室的老叫我去幫忙干活，我就納悶了我一前臺去干什么辦公室的活啊。
10鳳凰山下雨初晴，水風清，晚霞明。一朵芙蓉，開過尚盈盈。
11你怎么這么討厭啊，我還是拉黑你吧，沒得聊。
12養不起自己了，我也是服了，信用卡三張都快透支了。剁手吧。
13你嘴真甜，抹了蜜一樣，你是不是很會撩妹啊？？
14我家人又給我打電話介紹對象了，讓我過節或者周末去看看。
15你可別，我和你不熟，別一開口就找我玩請我吃飯的。
16晚上去游泳，我們這有個國家二級運動員小哥哥，游泳特別棒。
17你連體重都控制不了，怎么控制你的人生。
18我不想這樣下去了，有機會的話再去上一次學，或者去進修個在職研究生。
19人生就是不斷學習和成長的過程，再有錢也要學習啊，否則人生將毫

這三年，樓市經歷了一個完整的2016年大年市場和完整的2018年的淡季市場。這么三年時間，依然還有人一直在問我對房價的判斷，以及對于市場后市的趨勢。

也說實話，這是最難判斷的，任何拍板未來房價會波動多少我覺得多數就是耍流氓，但是對于內容產出者來說，我也是在不喜歡給一個模棱兩可的判斷，我說不了未來，但是依然想和大家說說現在。

直接給出我的判斷：市場走到現在這個截點，房價你說存在泡沫么，一定存在，但是我認為在如今這個截點，所謂的泡沫也是鋼鐵做的，牢固不破。

有幾個基本面特別想和大家分享。

01

第一個大面：樓市進入內循環。

什么叫外循環，就是有源源不斷的未購房者進入到地產這個賽道，樓市這行的人群基數開始增加。而伴隨著新人的進入，毫無疑問就是帶著新錢的進入，這也就有了很多人判斷的房地產吸納了社會大量的資本這種說法。

這樣的外循環驅動帶動了行業二十年的時間，因為龐大的人群和資金的虹吸效應，也導致這個行業被高度關注的重要原因。

但是時間點到了2018年，市場一個最本質的變化就是從外循環進入到內循環。人群最大的變化就在于，未購房人群伴隨著農村人口的遷移和城鎮化的推進，基本得到徹底的解決，過去五年的棚改也幾乎消除了最后一波的未購房客群。

這個變化從一個數據可以看的出來，鏈家檢測在2018年19個城市的二手房掛牌量激增，這并非市場干擾或者市場恐慌，而是有房的人多了，掛牌的房源也就多了。

所以如今買房的人都是有房子的人，而這樣的變化對資金的變化就是，大家都是賣了房子去賣房子。

所以整個市場人群和資金同步進入到內循環。

內循環有內循環的問題，但是內循環帶來最大的變化，因為他對整個市場的資金干擾比較少，所以輿論壓力和關注就開始變小了，所以整個市場在未來會變得更加冷靜。

冷靜的好處就是調控會更加徹底。以前很多的調控為什么大家會調侃是空調，就是因為牽扯的因素太多，所以到后面就不會堅持，但是如今不同，整個樓市長效機制一定會貫徹一定會落實。

各位要注意，只要調控一直在，樓市就不會發生問題。泡沫破滅只會存在于多數人覺得市場沒問題的時候，而調控存在的本身就是給所有人時刻在敲警鐘。

另外，也因為如今的用戶都是有房一族，也就意味著大家因房富有，也因房貧窮。

因為房產代表著家庭資產的絕大部分。也正是因為用戶這樣的心態轉變，所以不太會出現拋棄房產孑然一身的可能，賣更多依然為了買，所以在這樣的心態下，用戶的耐心會更多，焦慮會更少。或者說會強迫自己不焦慮。

這是第一個基本面。

02

第二個關鍵面，是需求面。

很多人會說，如果市場需求開始萎縮，再怎么樣這樣的市場都不會健康。但是我們監測到的數據是，剛需的比例確實在下滑，但是改善的比例在快速的提升。

在所有人都擁有房產的時候，大家也對居住好房子提出了更多的要求。當然你問為什么要置換，這個理由可能有點無奈，因為過去提供的房子實在是太差了。

房地產發展20多年的時間，前面五年大家都在摸索，沒有好好做產品，好不容易在2000-2005年的時候迎來了產品力高峰，但是后面很快被快周轉替代樓盤開發都開始快。

然后到了2008年好不容易市場不好了大家要做性價比了，而后大家又緩過來了，所以從基本面上來看，樓書上的美好生活都沒有真正落在實際生活里。2017年這一波維權也被證實，貴的房子也不一定帶來好的生活。

所以我們看到如今用戶的置換周期變得越來越短，鏈家在2018年二手房的掛牌周期顯示，用戶的置換周期從之前的10年，壓縮到了5年，而很多小年輕甚至在3年。

另外還有一個基本面，以上說的還是商品房，品相在整個環境里已經不錯了，而市場上更多的老破小就不要說了，成交說明大家都在拋棄。

所以置換成為了當下的主力，你說這個需求健康不健康，這個我不討論，但是這個需求真實存在，而且肉眼可見的五年十年會一直存在。

所以只要需求存在且穩健，那么整個市場就不會出現大問題，唯一的變化就是結構會內部分層，差的產品被拋棄以及沉到底部，然后進來好的產品來填補中間的空當。

03

第三個，市場未來怎么樣，看游戲的參與者，特別是真金白銀在投入的這些人，比如龍頭開發商。

我們看來半年的銷售排行榜，可能成交量相比較過去都沒有很明顯的提升，甚至還有一點下滑，但是對于他們來說真的要放棄地產么。

我們來看下他們具體在干了什么。

萬科已經轉型城市配套商，開啟了商業、物業、教育、物流等多維度的產業，碧桂園重用機器人產業，恒大呢抽掉了大量的人力耕耘新能源汽車，還不包括花了大價錢為國爭光的足球產業，融創更明顯，在兼并收購的帽子下，秉承消費升級的概念，大量的文旅產業已經交付。

而這些邏輯在我眼里就是一個套路，在穩固商品房產業保持現金流的時候，去押注一個個可能的突破口。

當然又不少失敗的，萬科在城中村改造退回，碧桂園出海之路不順，恒大在保險糧油統統放棄，但是這些失敗對他們來說沒什么，因為只要底層現金流穩定，他們就可以一直試錯一直試驗，直到他們挖到金礦。

所以地產對于他們來說或許不是賺錢利器，但是確實穩定現金流的壓艙石，是讓他們不下牌桌的武器。

所以這就表明了他們的心態，房產因為大，所以天然的觸角就會多，所以天然的衍生的范圍就比較多。大家依然在深耕地產，只是深耕和過去的做規模不太一樣了。

這或許就是一個基本面，我甚至覺得對于大量的個體來說都要有這樣的思路，擁抱房產但不沉迷房產，作為自己家庭資產的壓艙石，然后利用這一塊杠桿來突圍自己的人生。

04

聊了大塊面的，和大家聊下垂直條件，關于城市的未來。

僅僅從房價層面來說，一線城市就不用說了，一定沒問題的，而且類似于上海我甚至覺得房價因為最近2年的調控開始低洼，樓市層面一線城市是最健康的。

重點來聊2個模塊，二線城市和環一線的三線城市。

二線城市和環一線城市目前依然在努力想要復制2000年左右一線城市城鎮化的節奏。

一線城市不論房價還是城市能級，可以崛起，本質上是疊加了外來人口導入和加速的城市化這兩種紅利。而一線城市如今的飽和也是因為這兩個紅利都到了瓶頸期。

所以我們看到二線城市現在做的就是復制，人才政策+寬松的土地指標。所以整體的二線城市在樓市指標未來的十年都不會差的，然后會有2-3個城市成功突圍進入準一線的行列。

而環一線的三線則非常簡單，就是依賴高鐵構建物聯網之后的都市圈效應。高密度的路網讓同城化變成現實。所以不論產業聯動還是人群外溢，可以通過更多的公共交通去解決。

另外更重要的一點，不論是粵港澳還是長三角，環一線都是投資重地，對于資金匯聚的地方，房地產表現一定不會差的，這不是因果關系，但卻有直接聯系。

如果五年的時間內，二線城市有幾個突圍，環一線的三線城市能夠成功幾個樣本，那么可以預見的是，下一個十年推動的應該是環二線城市以及重點扶持幾個孤點的三線城市，以此類推。

就這樣像水滴一樣，一個圈一個圈往外輻射下去。

這是整個中國城市發展的一貫路徑，在已經成功的城市總結經驗，然后在一大批城市里落地，然后競爭中篩選幾個成功的，然后再總結經驗，再往下一個梯隊去選擇城市去落地，依次滾動。

這也為什么這十年來我們不知疲倦的投資基礎設施，本質上也是為了讓城市的成功不要成為單點現象，而是可以成為經驗批量化復制。

在這個層面上來看，城市發展中長期都不會出現大面塊的問題。

05

當然，很多人會問，二線或者環一線的三線沒什么問題，那么更多的三四線城市呢。

說實話，我過往對這一塊也有深深的擔憂，但是最近有個事情給我震撼還挺大的。

我們都知道，在啟東有一個超級大盤，已經很多年了叫恒大海上威尼斯，我想在長三角的朋友應該或多或少的都聽過這個項目。

第一這是在一個沿海的空地上做的一個項目，第二是一個超級大盤，有多大呢，整盤的體量達到夸張的一千多萬方。

當初有個測算，這里的一手房項目馬不停蹄的賣，賣到土地年限70年到期，還有三分之一沒賣掉。

所以對于這么一個陌生區域的空城要打造這么一個超級大盤，肉眼可見未來的死寂沉沉啊。

但是上周末去到這里，看到的是這樣的場景。

這邊的酒店里排滿了人，都是爸媽帶著小孩來這里度假，或者學校在這邊夏令營。酒店周末房價已經快要1800元一晚。

我很好奇為什么會有這么多人想要來這里，得到的反饋是，現在在上海開車能夠到，有海有沙灘有東西玩，能夠住一晚且不費事的地方沒了，這是唯一的一個選擇。

當我一邊看著一千多萬方，怎么也賣不完的超級大盤，一邊看著核心度假區一批一批的人來玩的場景，我非常的感慨。

仔細想想，賣房子已經20多年了，但是空間運營這件事在地產這個賽道才剛剛開始，很多時候大家的精神層面的消費遠遠沒有滿足。

消費升級不是一句口號，也不是只在一線城市發生的商業現象，而潛伏在每一個細節處。在這樣的大氛圍下，存量空間的改造有著比我們想象更大的市場。

但是有一個前提，就是恒大是怎么撐下來了，因為這樣的場景是最近一兩年才發生的，而海上威尼斯已經開發快十年了，按照道理來說財務成本不支持這樣的空間運營。

打聽了才知道，這塊地之所以那么大，那是因為灘涂填海的地，所以土地成本極低，也正是因為土地成本沒有，所以后面才可以不計代價的做運營。

這或許也就暗和了大量的三四線城市的現狀，只要耐得住時間，大概率上一切都會慢慢變好，但是前提是要擺脫土地成本的枷鎖。

明白了這一點，我們也就知道了，一些庫存嚴重的三四線城市依然有退路存在的，第一需要耐得住時間，第二放開土地成本。

所以面對這樣的市場，當然房價漲幅不會有，海上威尼斯開發了這么多年了漲幅肉眼可見的小，但是你說泡沫破滅，那真的不太存在。

06

以上是我關于整個樓市未來發展的幾個基本面，雖然不足以判斷房價走勢會起到什么程度，但是從幾個核心托底效應來看，市場我依然認為是健康穩定的。

有泡沫的存在不代表壞事，張泉靈曾經這樣來形容投資這件事，投資就是驅動一家企業泡沫化，但是一家優秀的企業就是泡沫破滅之前快速的在內部構筑骨架，從而變成現實。

某種程度上來說，房地產也是如此，樓市氣勢伴隨著泡沫，但是城市發展也在快速的跟上這樣的速度，基建就是根基，城市就是立面，從目前來看結構和根基的基本面依然健康，泡沫依然牢固。

最后，怎么判斷當下的樓市，我有一句話可以總結，如今的市場，并不是在一個未知的環境里去做以前簡單重復的事情，而是和已知的的資產來試著體驗不一樣的發展模式。

對未來可以不樂觀，但起碼沒有悲觀的理由。

總結

以上是生活随笔為你收集整理的2019微信语音转发方法新版微信转发语音方法的全部內容，希望文章能夠幫你解決所遇到的問題。

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