區塊鏈前哨導語：買房租房中，需要了解多少知識從而規避欺詐風險？如果區塊鏈這一新興技術與房地產這個古老的概念相結合，會碰撞出怎樣的火花？房地產物業的所有權驗證與轉讓將呈現出怎樣的面貌？美國有家科技初創公司 Velox.re 使用比特幣區塊鏈追蹤轉讓和買賣等公共記錄，并在伊利諾伊州庫克縣（芝加哥）進行了為期 8 個月的測試。那么可以想象得到如果中國的房地產市場也能利用區塊鏈技術，將造成什么樣的顛覆。

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自從 Hernand De Soto 在其開創性的著作《資本之謎》中首次提出相關理論以來，房地產所有權與轉讓就一直成為一大人力資本來源。在另一方面，比特幣則是第一種利用區塊鏈技術的商業應用方案之一——其利用一套不可變的分布式電子分類賬實現各類數字資產的所有權聲明及轉讓。

除了昂貴的購買成本之外，即使是在最簡單的情況之下，房地產的轉讓往往也相當復雜。當業主或開發商出售房屋或公寓等物業時，買方需要合理確信業主擁有該物業（此前未出售過，所有關系不存在爭議），而物業具備可轉讓屬性（不受留置權限制），最后轉讓過程以契約形式完成。契約屬于紙質表格，其中包含法定描述、特定資產的買方 / 賣方身份以及關于轉讓的其它細節。契約分為兩種形式：保證契約與退還索賠契約，且被記錄在物業所在地的相關管理部門處。部門職員接收相關記錄，但不會驗證記錄的真實性或合法性。利用這些記錄，職員能夠對當地學校及政府進行財產稅評估。

在大多數情況下，買方會利用抵押貸款來作為房產購買活動的支付手段，而貸方則要求將產權作為擔保。這意味著承保人需要對產權進行檢查并確保業主明確擁有該處房產。整個檢查過程由房地產律師負責執行，確定所有權移交流程，將相關所有權最終轉讓給買方，并盡可能通過追溯確認政府對原始土地所有權的出讓情況。如果存在任何問題或爭議，例如記錄中的拼寫錯誤、未記錄的轉讓等行為、離婚或財產權糾紛等，則記錄標題將被“標黑”。對于此類房產，必須等待爭議問題解決后方可進行轉讓。

在標題審查完成后，銷售商會發布所有權保單，并由托管服務公司確保資金支付完成，最后進行房產所有權轉讓。由于整個轉讓過程相當復雜，需要耗費大量時間與精力，因此整個執行成本往往接近所購置物業總價格的 20%，且至少要經過六周時間。

比特幣屬于區塊鏈上的一種加密貨幣。比特幣到底是否擁有價值、其價值具體如何判斷等，一直是貿易商與投機者們爭論的熱門議題。但可以肯定的是，房屋、土地以及房產——統稱為“房地產”——擁有著重要的價值。如果區塊鏈這一新興技術與房地產這個古老的概念相結合，會碰撞出怎樣的火花？換言之，房地產物業的所有權驗證與轉讓將呈現出怎樣的面貌？

企業家兼創新者 Ragnar Lifthrasir 先生希望建立兩個組織以回答這個問題：國際區塊鏈房地產協會（簡稱 IBREA）及其個人創立的私營初創企業 Velox.RE。

在這段視頻當中，Lifthrasir 先生介紹了通過比特幣區塊鏈進行房地產所有權驗證及轉讓的具體方法，以及他在伊利諾伊州庫克縣（芝加哥）為期 8 個月的試點項目當中遇到的實際挑戰。

2016 年 10 月，《比特幣雜志》發表的文章描述了該項目的初始目標，包括提高安全性以及降低轉讓成本。盡管 Lifthrasir 先生討論了一個有趣的問題（房地產所有權轉讓）以及一套有趣的解決方案（區塊鏈），但他在文章中明確表示他并不完全了解房地產相關法律流程與具體挑戰，因此其解決方案中可能存在某些誤區。

關于 Velox.RE“區塊鏈契約協議”的總結與批評意見：

Lifthrasir 先生慷慨地對 Velox.RE 方法以及執行流程進行了“開源”（https://www.velox.re/）。總體來講，其會為每處物業創建一個“彩色代幣”，而后通過比特幣網絡將其從買方處“傳遞”至賣方處。這一過程既負責執行物業轉讓，又代表著該處物業的所有權。但這套方案面臨的挑戰包括如何對買賣雙方的錢包進行驗證，以及一旦私鑰丟失 / 被盜，對應物業很可能變得無法銷售或者在未經業主同意的前提下被擅自出售。

Velox.RE 提到的方法創造出了一系列無法預料的問題，增加了不必要的復雜性，并最終成為一種新的“紙質契約”，導致 Velox.RE 方法的所有合理性遭到全部推翻。最終，買方的記錄標題將完全依賴于 Velox.RE 平臺，且買方、賣方以及其它各有關方面必須遵循并理解 Velox.RE 的既定流程。這意味著在復雜度顯著提高的前提下，附加價值或技術創新成果則相當有限。具體來講：

• “紙質”本身并不是問題，丟失未經記錄的紙質契約才是問題。

• 比特幣區塊鏈擁有自身優勢（自 2009 年以來即持續運行、得到廣泛接納且具備去中心化特性），但彩色代幣機制并未能充分發揮這些優勢。

• 對買方 / 賣方身份進行驗證（通過標題審查確定合適的買方）已經成為既定制度且通過公證得到廣泛接納。雖然目前已經存在基于區塊鏈技術的身份驗證項目，但在房地產交易當中添加這一步驟 / 要求并無必要且徒增理解難度。

要拿出比現有流程更理想的解決方案，Velox.RE 需要充分考慮區塊鏈技術在房地產交易當中的實際優勢，并探討如何將其轉化為可行的現實操作。

相較于重新發明輪子、增加復雜性以及帶來龐大且難以適應的新制度，我們應當考慮如何將房地產交易方法更好地同區塊鏈平臺相融合。千門萬戶，目前大部分房地產行業仍然保留著紙質契約、標題審查以及公證等固有實踐。而當財產所有權經歷了這一重要且完善的審查流程之后，所有數據都可被記錄至多個區塊鏈當中。相關記錄以冗余方式支持單一紙質驗證系統，從而提供多種轉讓與所有權驗證來源。

除了房地產交易的復雜性以及所涉及各方的多樣性（買家、賣家、房地產經紀人、抵押公司、政府部門職員等），區塊鏈的介入也必然進一步增加流程的管理難度。換言之，利用區塊鏈技術記錄房地產資產所有權與轉讓行為雖然具有明顯的優勢，但同時也面臨著重大挑戰——包括對流程的具體調整以及房地產行業的整體接納程度。

原文發布時間為：2018-03-30
本文作者：房地產
本文來源：微信公眾號-區塊鏈前哨，如需轉載請聯系原作者。

總結

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